Gründe und Möglichkeiten einer sofortigen Kündigung

Sowohl Mieter als auch Vermieter gehen Rechte und Pflichten bei Abschluss des Mietvertrages ein. Häufig sind es eher die Mieter, die einen Mietvertrag vorzeitig kündigen möchten. Doch unter bestimmten Umständen kann auch der Vermieter den Mietvertrag auflösen.

Ob und inwieweit das möglich ist, hängt in Österreich davon ab, unter welchem Mietrechtsgesetz der Mietvertrag abgeschlossen wurde bzw. in welchen Teilen das Mietrechtsgesetz (MRG) zur Anwendung kommt.
Mietverträgen in Österreich werden abgeschlossen unter

• Vollanwendungsbereich des MRG
• Teilanwendungsbereich des MRG
• oder ganz ohne Anwendung des MRG

Ob das MRG für einen Mietvertrag teilweise, voll oder gar nicht zur Anwendung kommt, richtet sich nach den Regeln des § 1 MRG. Die Regelung ist teilweise kompliziert, es gibt aber einige allgemeine Merkmale, die in den meisten Fällen zutreffend sind.

• Unter den Vollanwendungsbereich fallen Wohnungen in Mehrparteienhäusern (mehr als zwei Wohneinheiten), die vor dem Zweiten Weltkrieg gebaut wurden.
• Unter den Teilanwendungsbereich fallenMietwohnungen in Neubauten privater Eigentümer oder Mietwohnungen in nichtgeförderten Neubauten.
• Vollständig vom MRG ausgenommen sind häufig Wohnungenfür die der Mietvertrag nach dem 31. Dezember 2001 abgeschlossen wurde und/oder die sich in einem Gebäude mit maximal zwei voneinander unabhängigen Wohneinheiten befinden.

Kündigungsschutz der Mieter je nach Anwendungsbereich

Grundsätzlich lässt sich feststellen, dass Mietverträge, die unter den Vollanwendungsbereich des MRG fallen, für den Mieter die meisten Vorteile und Sicherheiten bieten. Im Vollanwendungsbereich bestehen ein Kündigungsschutz und ein Preisschutz.

Im Teilanwendungsbereich hingegen sind Mieter vor Mieterhöhungen nicht sicher, genießen aber immerhin noch einen Kündigungsschutz.

Für Mietverträge, die nicht dem MRG unterliegen, gibt es keine gesetzlichen Regelungen. Mieter haben hier grundsätzlich weder einen Anspruch auf den gesetzlichen Preisschutz noch auf den Kündigungsschutz, sofern dies nicht im Mietvertrag vereinbart wurde.Solche Mietverträge sollten also immer besonders sorgfältig geprüft werden.

Fazit: Soll die Wohnung vorzeitig gekündigt werden, wird zunächst ein Blick in den Mietvertrag geworfen. Bei Mietverträgen, die dem MRG vollständig unterliegen, ist es sowohl für Mieter als auch für Vermieter schwieriger, die Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist zu kündigen. Doch auch unter Vollanwendung hat der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, seinen Mietvertrag vorzeitig aufzulösen.

Sofortige Kündigung durch den Mieter

Sowohl bei befristeten als auch bei unbefristeten Mietverträgen hat der Mieter die Möglichkeit, die Wohnung vor Ablauf der im Mietvertrag vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Hierfür müssen aber hinreichende Gründe vorliegen, normalerweise ist die vorzeitige Kündigung nur dann möglich, wenn die weitere Nutzung der Wohnung für den Mieter nicht zumutbar ist weil beispielsweise der Vermieter seinen Pflichten nicht nachkommt.

Häufigster Grund: Wohnung ist nicht mehr bewohnbar

Der häufigste eindeutige Grund, aus dem Mieter ihren Mietvertrag vorzeitig und mit sofortiger Wirkung aufheben können, ist, wenn die Wohnung nicht mehr bewohnbar ist oder die Gesundheit des Mieters gefährdet ist (beispielsweise bei Schimmelbefall). Befindet sich die Wohnung nachweislich in einem unbrauchbaren Zustand, kann der Mieter sofort kündigen und ausziehen. Doch auch hierbei sind gewisse Regeln zu beachten.

• Die Wohnung kann nur dann vorzeitig gekündigt werden, wenn der Mieter selbst am schlechten Zustand der Wohnung keinerlei Schuld trägt.
• Vor der Kündigung muss der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel setzen.

Den Mietvertrag fristlos kündigen bei Auszug

Über die gesetzlichen Vorschriften hinaus können sich Mieter und Vermieter natürlich auch über einen vorzeitigen Auszug einvernehmlich einigen. In der Praxis geschieht dies häufig, weil beispielsweise der Mieter aufgrund einer veränderten beruflichen Situation plötzlich umziehen muss oder eine neue Wohnung gefunden hat. Um den finanziellen Verlust des Vermieters auszugleichen hat es sich bewährt, dem Vermieter einen solventen Nachmieter zu stellen oder eine Entschädigungszahlung zu leisten. In beiden Fällen sollten diese Schritte rechtzeitig mit dem Vermieter abgesprochen werden.

Auch der Vermieter kann den Mietvertrag vorzeitig auflösen

Bei Mietverträgen, die nicht dem MRG unterliegen, muss sich der Vermieter bei einer Kündigung der Wohnung nicht an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten, wohl aber an die im Mietvertrag festgehalten Kündigungsfristen.
Unter bestimmten Umständen darf aber auch der Vermieter den Mietvertrag vorzeitig kündigen. Hierfür müssen aber gewichtige Gründe vorliegen und es müssen auch bestimmte Fristen vor Auszug eingehalten werden. Wenn der Mieter sich weigert, auszuziehen, hat der Vermieter hingegen nur die Möglichkeit, den vorzeitigen Auszug per Räumungsklage vor Gericht durchzusetzen. In der Praxis ist es also nicht so ohne weiteres möglich, einen Mieter von heute auf morgen zum Verlassen der Wohnung zu zwingen. Dies gilt vor allem für Mietverträge, die unter Teilanwendung oder Vollanwendung des MRG abgeschlossen wurden, Mieter genießen hier einen besonderen Kündigungsschutz.

Mögliche Gründe für eine vorzeitige Kündigung

• Der Gesetzgeber erlaubt die vorzeitige Kündigung, wenn der Gebrauch der Mietwohnung durch den Mieter nachweislich, erheblich nachteilig ist. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter die Wohnung verunstaltet bzw. verwüstet.
• Wird die Miete auch acht Tage nach Mahnung nicht gezahlt, besteht ebenfalls ein vorzeitiger Kündigungsgrund. Allerdings kann der Mieter gegen diese vorzeitige Kündigung Einspruch erheben, sofern er kein grobes Verschulden am Zahlungsausfall hat.

Weitere mögliche Kündigungsgründe

Des Weiteren hat der Vermieter Möglichkeiten, einen Mieter aus dem Mietvertrag zu entlassen. Bei den im Folgenden genannten Kündigungsgründen muss aber die gesetzliche Frist eingehalten werden, eine fristlose Kündigung ist also nicht möglich.

Eigenbedarf

Unter bestimmten Umständen kann der Vermieter den Mietvertrag auflösen, weil er Eigenbedarf anmeldet. Doch dieser Kündigungsgrund wird stets vor Gericht geprüft, er ist nur dann zulässig, wenn die Interessen des Vermieters überwiegen, weil für den Vermieter oder dessen Angehörige eine Notsituation oder erhebliche persönliche Beeinträchtigung entstünde, falls die Wohnung nicht selbst genutzt werden kann. Ein einfacher Bedarf des Vermieters reicht also als Kündigungsgrund nicht aus.

Abbruch der Wohnung

Soll das Haus ganz abgerissen werden, kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen. Hierzu muss aber eine baubehördliche Bewilligung des Abbruchs vorliegen. Außerdem ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine angemessene Ersatzwohnung zu beschaffen.

Quellen:
http://news.immowelt.at/tipps-mietervermieter/artikel/2205-sofortige-kuendigung-wann-ein-mietvertrag-vorzeitig-aufgeloest-werden-kann.html
http://media.arbeiterkammer.at/wien/PDF/Publikationen/Mietrecht.pdf

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Tags: Eigenbedarf, Kündigung, mieten, mieter, mietvertrag, mietverträge, mietwohnung

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